Bisnis Indekos (Kos-kosan) Eksklusif vs Bisnis Apartemen

Bisnis Indekos, Modal Utang Raup Untung Jutaan

Mengelola rumah indekos mewah ternyata bisa jadi peluang bisnis yang menjanjikan.Bila dikelola dengan benar, untung jutaan pun mengalir ke kantong. Hebatnya lagi,membangun rumah indekos, ternyata bisa dilakukan tanpa modal tabungan berlimpah.Mari belajar pada Enost (42) dan Nancy (39). Pasangan suami istri ini mengelola tigarumah indekos eksklusif di Surabaya. Dua diantaranya, yang ada di kawasanSidosermo, adalah milik mereka sendiri.

Sementara satunya, yang terletak di kawasanBendul Merisi, milik orangtua yang kepengelolaannya dipercayakan kepada mereka.Semula, baik Enost dan Nancy sama sekali tak berpikir akan menjadi juragan indekos.Ide bisnis ini, muncul begitu saja dalam benak Nancy.Iseng-iseng mencari tanah murah untuk dibangun rumah yang akan ditempati setelahmenikah, jadi awal petualangan keduanya mengarungi bisnis ini.“Setelah menikah, kami tentu ingin punya rumah sendiri. Iseng-iseng cari tanah, lalukami coba tawar-tawar harganya. Eh, ternyata tawaran kami ada yang nyantol. Setelahitu kami malah jadi bingung, mau bayar pakai apa, karena tabungan juga tidak banyak,”ujar Nancy sambil tertawa.Dari kebingungan itu, Nancy malah mendapatkan ide. Ia memutuskan untukmembangun indekos, yang mana pendapatannya nanti, ia gunakan untuk membayar rumah indekos yang ia bangun.Bagaimana caranya? Pertama, Nancy meminjam sertifikat rumah milik orangtuanya.Sertifikat ini diagunkan ke bank, sehingga Nancy mendapat pinjaman uang tunai.Dari uang tunai ini, Nancy membayar tanah yang ia beli.

Lalu, sertifikat tanah ini, ia agunkan lagi untuk mendapat uang, yang akhirnya ia gunakan untuk membangunindekos tersebut.“Saya kerja di luar pulau, dan bisa sangat lama pulang ke Surabaya.

Artinya, bakalpercuma juga kalau kami punya rumah sendiri. Lebih baik istri saya tinggal denganorangtuanya. Dari situlah, kami makin mantap untuk membangun indekos,” kata Enost.Rencana ini pun berjalan sesuai rencana. Dari rumah indekos berkonsep eksklusif,mereka mampu membayar cicilan pinjaman uang untuk membeli tanah danmembangun rumah.“Dari rumah indekos ini, setiap bulan kami mendapat keuntungan bersih rata-rata Rp 12 juta. Dari situ, Rp 10 juta kami gunakan untuk membayar cicilan ke bank. Jadi, yangmembayar cicilan rumah ini, sebetulnya orang lain, bukan kami,” kata Nancy, yangmengatakan, menghabiskan sekitar Rp 1 miliar untuk membangun satu rumah indekosmiliknya.Nancy mengakui, hasil keuntungan saat ini masih untuk membayar cicilan. Tapi, bisadibayangkan, berapa untung yang ia dapatkan, bila cicilannya di bank telah selesai.“Kami tentu juga punya keuntungan berupa investasi rumah ini.

Nilai properti kan selalu naik. Sekarang misalnya, nilai tanah di sini (Sidosermo) naik lebih dari dua kali lipat darisaat kami beli empat-lima tahun lalu,” kata Enost.Namun, mengelola indekos, tak hanya soal kemampuan membeli tanah dan rumah.Nancy mengatakan, banyak juga rumah indekos yang tak mampu mendapat pelanggan. Kuncinya, lanjut Nancy, ada pada manajemen dan service maksimal buatpara penyewanya. Di antara pola manajemen itu adalah, ia sangat membatasi jumlahkamar di rumah indekosnya.“Rumah ini punya sembilan kamar. Dan tidak akan saya tambah, meski banyak orangmengantre untuk bisa indekos di sini. Terlalu banyak penghuni bisa membuat penghunikos tidak kerasan, karena suasana jadi tidak eksklusif lagi,” sebutnya.Lalu, soal pelayanan. Enost dan Nancy sudah sepakat untuk menyasar kaum pebisnis.Khususnya pekerja yang mendapat tugas bekerja sementara waktu di Surabaya.Menurut mereka, punya customer pekerja kantoran, memberikan keuntungan tertentu.Seperti misalnya, pola hidup kaum pekerja yang biasanya lebih bersihan.“Mahasiswa kita tahu sendiri pola hidupnya seperti apa. Untuk penghuni yang sudahkeluarga, anak-anak kecil bisa membuat hunian kotor,” sebut Nancy.Meski demikian, Nancy mengingatkan, di sisi lain, ia juga harus memahami kebutuhanpara pekerja kantoran ini. Ia memberikan pelayanan ekstra kepada para penghuni indekos. Laiknya sebuah hotel, penghuni indekos milik Nancy mendapat fasilitas roomservice serta laundry gratis yang berlaku setiap hari.Ditambah dengan bagaimana Enost mempromosikannya lewat beragam media diinternet, rumah indekos bertarif Rp 1,5 juta per bulan inipun laris manis. Nancymengaku, sangat jarang ada kamar kosong di indekos miliknya.“Kami sendiri tidak menyangka. Dulu, saya ragu, apa ada yang mau menyewa indekosdengan harga Rp 1,5 juta setiap bulan. Ternyata, untuk segmen itu, peminatnya di kotabesar seperti Surabaya sangat besar,” ungkapnya.

Tak Semua Sukses

Namun, tak semua pengelola indekos merasakan manis dari bisnis ini. Gema (31),pengelola rumah indekos di kawasan Gebang Kidul, Surabaya, mengaku, tak mendapatuntung yang signifikan dari kos yang ia kelola.“Andai keluarga saya hanya mengandalkan bisnis kos ini, untungnya buat makan sajasusah. Keuntungan tidak banyak, malah semakin berkurang buat renovasi bangunansetiap saat,” ujar Gema.Padahal, Gema sudah memberikan layanan maksimal kepada pelanggan indekos, yangmerupakan kalangan mahasiswi ITS dan Unair. Untuk setiap empat kamar, ia memberikamar mandi, dapur lengkap beserta isinya, yang bisa digunakan secara bersama-sama.Selain itu, ada juga televisi dan kulkas, untuk setiap delapan kamar. Kenyamanan dankebersihan kamarnya pun cukup mewah, untuk ukuran mahasiswi. Toh, indekos bertarif Rp 750.000 per bulan itu pun belum bisa memberi keluarga Gema legitnya laba menjadiinduk semang.

Indekos Mewah Menjamur, Pengelola Apartemen Tidak Khawatir 

Menjamurnya hunian indekos eksklusif harian, tidak terlalu dirisaukan oleh pengelolaapartemen. Perbedaan segmen, fasilitas, dan harga sewa yang tidak terlalu jauh,menjadi alasan mengapa pengelola apartemen begitu percaya diri mereka bakal kuat bersaing menghadapi indekos eksklusif.“Saya pikir indekos mewah dan apartemen, punya segmen yang berbeda. Hanya sedikitkos yang punya fasilitas gym atau kolam renang seperti apartemen. Lagipula, masih banyak masyarakat yang menjaga prestis dan gengsi mereka, sehingga lebih condong keapartemen,” ungkap Kapurbo, Building Manager Apartemen Gunawangsa Surabaya.Malah, Kapurbo meyakini masyarakat Surabaya sudah mulai menyukai gaya hiduptinggal di apartemen. Salah satu parameter penilaian Kapurbo, misalnya, fakta bahwahunian apartemen yang dulunya identik dengan hunian pasutri mapan, kini semakin banyak ditinggali oleh mahasiswa.“Sekitar 15 persen penghuni kami adalah kalangan mahasiswa. Bagi kami itu angka yang sudah sangat bagus untuk mahasiswa yang tinggal di apartemen,” ungkapnya.Bagaimana dari segi biaya? Kapurbo mengatakan, apartemen sebetulnya malah lebihmurah dari kos eksklusif.“Untuk indekos, memang harga per kamarnya lebih murah dari apartemen. Tapi ingat,kita tidak mungkin patungan berbagi kamar. Tapi itu bisa dilakukan di apartemen,karena ruangannya kan lebih luas. Jatuh-jatuhnya, lebih irit,” sebutnya.Banyaknya mahasiswa yang memilih apartemen sebagai tempat tinggal memangmenjadi bidikan para pengusaha properti. PT Adhi Karya (Persero) Tbk melalui anak perusahaannya PT Adhi Persada Properti (APP) memastikan akan membangunapartemen tiga tower di kawasan Keputih, menyasar segmen mahasiswa sebagai pasarutama.Mereka membidik kalangan mahasiswa yang kuliah di sejumlah perguruan tinggi diSurabaya bagian timur, seperti Universitas Airlangga, Institut Teknologi SepuluhNopember dan beberapa perguruan tinggi swasta lainnya.Direktur Utama Adhi Karya, Kiswodarmawan menyatakan, saat ini prosespembangunan sudah berjalan. Dijadwalkan dalam jangka waktu dua bulan ke depansudah masuk proses ground breaking, sekaligus launching.“Sekarang proses pengurukan, izin masih diproses. Kemungkinan tengah tahun depan,sudah selesai, butuh waktu sekitar satu tahun pembangunan," ujarnya pekan lalu. Apartemen itu nantinya didominasi unit-unit dengan tipe studio. Konsep inidisesuaikan dengan sasaran pasar yang banyak diarahkan untuk segmen mahasiswa."Tujuan utama membangun apartemen itu untuk menyediakan hunian layak danmurah, dijangkau mahasiswa," tandas Kiswodarmawan. Harga per unit antara Rp 300 juta sampai Rp 400 juta.